Курсовая работа: Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости

Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Структура доходного подхода

1.2 Метод капитализации доходов

1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

1.2.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

1.2.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания

1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод

1.2.5 Метод Эллвуда

1.3 Метод дисконтированных денежных потоков

2. Расчетно-практическая часть

2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости

2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

2.3 Расчет кассовых поступлений

2.4 Расчет финансовых результатов

2.5 Обслуживание долга

2.6 Стоимость недвижимости

2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений

3. Определение ставки дисконтирования

4. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной курсовой работы является рассмотрение доходного подхода к оценке недвижимости. Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

1. Теоретическая часть

1.1 Структура доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

o качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

o риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости. [1]

Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам:

1) для собственного использования (например, жилья);

2) для получения доходов от данного объекта;

3) для повышения престижа.

Доходный подход включает 2 метода:

1) метод капитализации доходов;

2) метод дисконтированных денежных потоков. [4]

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. [1]

1.2 Метод капитализации доходов

Данный метод используется, если:

1) потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. [2]

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

(1), где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед),

ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед),

К – коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. [1]

Чистого операционного дохода - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:

(2), где

Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. [1]

Таким образом,

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы, где

ПВД = С_а*S,

С_а – арендная ставка за 1 м²;

S – площадь, сдаваемая в аренду м².

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. [3]

Операционные расходы состоят из:

1) постоянных расходов;

2) переменных расходов;

3) расходы на замещение или резервы. [4]

Постоянные операционные расходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

· налог на имущество;

· страховые взносы;

· заработная плата обслуживающего персонала + налоги на нее. [1]

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

· коммунальные;

· на текущие ремонтные работы;

· заработная плата обслуживающего персонала;

· налоги на заработную плату;

· расходы на обеспечение безопасности; и т.д. [3]

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен. [1]

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. [4]

Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

1) ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

2) нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. [5]

В определенных условиях и для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли:

1 случай. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяются с течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).

2 случай. Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.

3 случай. Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии. [4]

Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1) Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

2) Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3) Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [5]

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

(3), где

- ставка доходности инвестиций;

N – оставшийся срок экономической жизни. [1]

Пример 1: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5=20) . В этом случае коэффициент капитализации составит 32 % (12%+ 20%=32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1.

Таблица 1

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга, у.е.

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

(4), где

- фактор фонда возмещения;

Y=R (ставка доходности на инвестиции).[1]

Пример 2: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 у.е.

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет = 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.

Таблица 2

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

(5), где

Y_б – безрисковая ставка процента. [1]

Пример 3. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:

1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

2. метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;

3. метод связанных инвестиций: земли и здания;

4. кумулятивный метод (метод суммирования);

5. метод Эллвуда.

1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом [6]:

(6)

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. [4]

Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода — подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. [6]

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

• размеру дохода;

• соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами;

• физическому сходству;

• месторасположению;

• ожидаемым изменениям стоимости.

Прямая капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). [4]

В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3

Таблица 3

Название ставки капитализации в зависимости от используемого показателя дохода

Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. [6]

1.2.2. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды. [4]

Ипотечная составляющая состоит из:

o ставки процента по кредиту

o коэффициента фонда погашения.

Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные и годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную. [6]

Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

o нормы прибыли

o нормы возврата собственного капитала.

Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал. [4]

Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. [6]

Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов в общем объеме инвестиций:

(7), где

M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

- ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

- ставка капитализации на собственный капитал. [4]

Данный метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому. [6]

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Пример 4: Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: доля заемных средств в структуре капитала – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 у.е./год; стоимость собственных средств – 15%. Решение представлено в таблице 4.

Таблица 4

Расчет общей ставки капитализации

Взвешенное значение = доля участия * ставка капитализации

1.2.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Метод связанных инвестиций — земли и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. [6]

Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

(8), где

L - стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

В - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

- коэффициент капитализации соответственно для земли, здания.

1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.[4]

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. [6]

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. [1]

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример 5: Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

o безрисковая ставка – 10%

o поправка на риск – 5 %

o поправка на неликвидность – 3%

o поправка на неэффективное управление – 2%

Время, которое необходимо для возврата капитала, составляет 5 лет.

Решение: Ставка возврата капитала составит 1/5=0,2;

R₀ = 0,1+0,05+0,03+0,02+0,2=0,4

1.2.5 Метод Эллвуда

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы основывающейся на учете данных:

· Величина ипотечного кредита;

· Общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;

· Ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);

· Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита. [6]

Общий коэффициент капитализации:

(9), где

- ставка дохода на собственный капитал;

M – отношение величины кредита к стоимости объекта;

Р – процент выплачиваемого кредита;

- фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (колонка №3);

- коэффициент капитализации заемного капитала (или ипотечная постоянная);

- изменение общей стоимости объекта;

- общая норма изменения дохода;

j - коэффициент стабилизации дохода.

В этом случае, если доход и стоимость недвижимости не меняется, то общий коэффициент капитализации будет равен базовому коэффициенту капитализации:

(10)

Корректировка на изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

.

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель обшей формулы будет равен 1. [4]

Пример 6. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:

• чистый операционный доход - 50 000 у.е.;

• проектируемый период - 10 лет;

• условия кредита: норма процента - 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заемных средств - 70%, изменение стоимости недвижимости - 20% потери, норма отдачи собственного капитала - 16%.

Решение: Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:

Следовательно стоимость недвижимости составит:

50000/0,1222=409165 у.е.

1.3 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. [7]

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП

1. Определение прогнозного периода

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) требует:

· тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

· изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

· прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход (ПВД);

2) действительный валовой доход (ДВД);

3) чистый операционный доход (ЧОД);

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

ПВД, ДВД, ЧОД – смотреть выше (стр.5-стр.6)

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода:

• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

• Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток до уплаты налогов равен:

1. = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы;

2. = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью;

3. = ЧОД до налогообложения – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Расчет стоимости реверсии

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.доходный капитализация стоимость недвижимость

2. Расчетно-практическая часть

2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости

1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам

2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений

2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

2.3 Расчет кассовых поступлений

— доход от аренды помещений;

— площадь помещений;

— степень занятости помещений;

— уровень арендной платы прошлого года;

— прогнозные изменения арендных ставок.

1. Жилые помещения:

=6180*0,8*(1200*(1+0,04)) = 4944*1248 = 6170112 руб.6170,1

тыс. руб.

=6180*0,85*(1248*(1+0,04))= 5253*1297,92=6817974 руб.6818

тыс. руб.

=6180*0,9*(1297,92*(1+0,05))=5562*1362,82=7579983 руб.

7580тыс. руб.

=6180*0,95*(1362,82*(1+0,04))=5871*1417,33=8321160руб.

8321,2тыс. руб.

=6180*0,97*(1417,33*(1+0,06))=5994,6*1502,37=9006106руб.

9006,1тыс. руб.

2. Коммерческие помещения:

= 206*0,85*(5000*(1+0,04)) = 175,1*5200 = 910520 руб. 910,5

тыс. руб.

= 206*0,92*(5200*(1+0,04)) = 189,52*5408 = 1024924 руб.1025

тыс. руб.

=206*0,95*(5408*(1+0,05)) = 195,7*5678,4 = 1111263 руб.

1111,3тыс. руб.

=206*0,96*(5678,4*(1+0,04))=197,76*5905,5=1167879руб.

1167,9тыс. руб.

=206*0,98*(5905,54*(1+0,06)) = 201,88*6259,87 = 1263734,5 руб.

1263,7тыс. руб.

3. Парковочный холл:

— доход от аренды помещений;

— количество парковочных мест;

— степень занятости парковочных мест;

— уровень арендной платы прошлого года;

— прогнозные изменения арендных ставок.

= 96*0,8*(12000*(1+0,04)) = 61,6 *12480 = 958464 руб.

= 96 *0,8*(12480*(1+0,04)) = 61,6 *12979,2 = 996802,56 руб.

= 77*0,85*(12979,2*(1+0,05)) = 65,45 *13628,16 = 1112057,86 руб.

= 77*0,85*(13628,16*(1+0,04)) = 65,45 *14173,29 = 1156540,17 руб.

= 77*0,9*(14173,29*(1+0,06)) = 69,3 *15023,68 = 1298046,59 руб.

2.4 Расчет финансовых результатов

2 строка. Техническое обслуживание:

— затраты по техническому обслуживанию в следующем году

— площадь помещений, требующих постоянного технического обслуживания

— уровень затрат по техническому обслуживанию

— прогнозные изменения по техническому обслуживанию в следующем году

ВНИМАНИЕ! Текст просматриваемого вами реферата (доклада, курсовой) урезан на треть (33%)! Чтобы просматривать этот и другие рефераты полностью, авторизуйтесь  на сайте: Ваш id: Пароль: РЕГИСТРАЦИЯ НА САЙТЕ